空き家の3,000万円特別控除とは？期限・条件・税額がいくら変わるか
相続した実家（空き家）を売却するとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」。知っているかどうかで税額が数百万円変わる一方、期限が二重にかかっているため、放置しているうちに使えなくなる人が多い制度です。
いくら変わるのか
不動産を売って出た利益（譲渡益）には約20%の税金がかかります（長期譲渡の場合、所得税・住民税あわせて20.315%）。
- 譲渡益3,000万円・特例なし → 税額 約610万円
- 譲渡益3,000万円・特例あり → 税額 0円
取得時の資料が残っていない実家は取得費を売却額の5%でしか計算できないことが多く、譲渡益が大きく出がちです。つまり古い実家ほどこの特例の恩恵が大きいことになります。
2つの期限
- 制度自体の期限：2027年（令和9年）12月31日までの譲渡（現行制度）
- 個別の期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
両方を満たす必要があります。例えば2024年に相続した場合の個別期限は2027年12月31日——制度期限と同じ年です。売却には査定・媒介・買い手探しで数ヶ月かかるため、「期限の年に動き始める」ではもう遅い可能性があります。
主な適用条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準の家。マンション等の区分所有建物は対象外）
- 相続開始の直前まで被相続人（親）が一人で居住していた（老人ホーム等に入所していた場合の特例あり）
- 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていない（＝空き家のまま）
- 売却価格が1億円以下
- 家屋が現行の耐震基準を満たすか、取り壊して売ること（2024年以降の譲渡では、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却する場合も対象）
なお2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合の控除額は1人あたり2,000万円になります。
使えるかどうかの分かれ道は「先に動いたか」
この特例は申告して初めて適用されます。また、前提として相続登記が済んでいなければ売却自体ができません。「そのうち考える」で数年放置すると、維持費を払い続けたうえに数百万円の税優遇まで失う——これが空き家放置の見えないコストの中で最大のものです。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
※本記事は一般的な制度の解説であり、税務助言ではありません。適用可否は必ず税理士または税務署にご確認ください。